La souscription d'un crédit immobilier est une démarche importante qui prend plusieurs mois et qui doit être mûrement réfléchie. En fonction de votre situation, vous pourrez prétendre à un ou plusieurs prêts. Certaines solutions vous permettent également de faire des économies : ce guide pratique peut vous aider.
Les différents types de crédits immobiliers
Le prêt classique
Disponible dans tous les réseaux bancaires, le prêt dit "classique" est un crédit qui permet de financer une résidence principale, secondaire, un terrain ou des frais de rénovation. Il est accessible à tous et on peut le moduler sur une durée allant généralement de 5 à 35 ans, même si la durée moyenne des crédits se situe entre 10 et 25 ans.
Les taux du prêt amortissable peuvent être fixes ou variables mais des lois protègent l'emprunteur contre la flambée des taux d'intérêt. En général, les banques demandent aux emprunteurs de fournir un apport financier personnel quand ils contractent un crédit classique, de l'ordre de 10 à 20% du montant du bien.
Le prêt relais
Le prêt relais est destiné à ceux qui possèdent déjà un logement et qui souhaitent le revendre pour en acheter un autre. Un tel crédit leur permet d'en faire l'acquisition avant même d'avoir finalisé la vente de leur premier logement. Là encore, les taux d'intérêt sont plafonnés et le taux d'usure est actualisé par la Banque de France.
La durée d'un prêt relais est généralement de 12 mois et peut être renouvelé une fois, portant la durée totale à 24 mois. Lors des premiers mois, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts générés par le prêt. Au moment où la vente est finalisée, il peut rembourser le capital.
Le prêt in fine
Le prêt in fine est un crédit plutôt risqué qui est plutôt dédié aux patrimoines importants en raison des taux d'intérêt particulièrement élevés. Il permet à un emprunteur de ne rembourser que les taux d'intérêt du crédit pendant toute sa durée et de solder le compte avec l'ensemble du capital lors de la dernière mensualité.
Le prêt in fine a toutefois des avantages : il permet d'obtenir rapidement un haut rendement dans l'investissement locatif et le montant des taux d'intérêt peut être entièrement déduit des impôts. Il est par contre particulièrement important de bien faire tous les calculs avant de se lancer.
Le crédit multipalier
Ce type de crédits fonctionne sur le même principe que le rachat de crédits sauf qu'il est dédié aux prêts immobiliers. Il permet de lisser toutes les mensualités en une seule afin de faire des économies substantielles sur les taux d'intérêts pratiqués par différentes banques. Le coût du crédit est mieux maîtrisé et l'emprunteur peut mieux gérer son budget d'un mois à l'autre.
Le crédit multipalier est aussi une très bonne manière de réduire son taux d'endettement si vous souhaitez avoir un meilleur confort de vie ou souscrire un prêt personnel pour des travaux, des vacances ou une voiture.
Comment obtenir un bon crédit immobilier ?
Définir son projet avant de démarcher
Avant de démarcher des banques pour obtenir un prêt immobilier, vous devez avoir une idée du type de bien que vous souhaitez acheter et des prix pratiqués sur le marché. En fonction de ces informations et de vos revenus, vous pourrez définir votre capacité d'endettement, en sachant que les banques acceptent rarement un taux d'endettement supérieur à 33%.
Restez toujours réaliste dans votre projet et n'oubliez pas de prendre en compte les différents frais obligatoires lors de la conclusion d'une vente immobilière. N'hésitez pas à comparer les prix avant de vous lancer.
Peut-on acheter sans apport ?
La plupart des banques demandent à ce que les emprunteurs fournissent un apport personnel permettant a minima de couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Cette somme est généralement égale à 10 ou 15% du montant total du logement et c'est aussi une manière de prouver à l'établissement financier que vous disposez d'une épargne.
Il est toutefois possible d'acheter un bien immobilier sans apport : certaines banques pratiquent le "prêt à 100%" pour permettre aux ménages plus modestes d'accéder à la propriété. Il faut malgré tout donner des garanties solides : un emploi stable, pas de découvert dans les 6 derniers mois, peu ou pas d'autres crédits, souscription aux services internes...
Les frais obligatoires d'un prêt immobilier
Lors de la conclusion de votre crédit immobilier, vous devrez financer des frais impondérables qui font augmenter considérablement la facture finale. Les frais de notaire font partie des plus élevés et représentent environ 10% de la vente. Si vous avez fait appel à une agence immobilière, il faudra également la rémunérer, de même qu'un courtier si vous avez usé de ses services pour trouver un prêt.
Les frais de garantie et frais d'assurance font aussi partie des sommes que vous aurez à payer pour bénéficier de votre logement. Dans certains cas toutefois, des lois vous permettent d'être protégés et de choisir l'assurance de votre choix.
Les lois qui protègent l'emprunteur
Mise en place pour éviter les abus de la part des établissements financiers, la loi Lagarde interdit à ces derniers de conditionner l'octroi d'un crédit à la souscription d'un contrat d'assurance en vente liée. Venue plus tard, la loi Hamon lui permet de changer dans les 12 mois suivant la signature du prêt, à condition que le nouveau contrat présente des garanties équivalentes ou supérieures.
La loi SRU permet aussi à l'emprunteur de disposer d'un délai de rétractation de 7 jours après la signature d'un compromis de vente. La loi Scrivener elle, oblige les banques à respecter un délai de rétractation de 10 jours après signature d'un emprunt et conditionne la validité d'une vente à l'obtention d'un crédit. Quant à la loi MURCEF, elle interdit tout versement d'argent de la part de l'emprunteur à la banque tant que la vente n'a pas été finalisée. Cela vaut pour tous les frais annexes, même les frais de dossier.
Comparer les différentes offres avant de faire un choix
Si vous voulez trouver l'offre de crédit parfaite, vous avez tout intérêt à utiliser des comparatifs avant de faire votre choix et de démarcher des établissements financiers. Le recours à un courtier en crédit immobilier peut aussi être une très bonne idée car vous pourrez bénéficier des taux d'intérêt les plus avantageux en fonction de votre situation.
